Türkiye’de inşaat sektörü, kentsel dönüşüm projeleri ve artan inşaat talebiyle uzun yıllardır büyük ve hareketli bir hacme sahiptir. Bu dinamik ortamda arsa sahipleri ile müteahhitler arasında en sık tercih edilen iş birliği modellerinden biri kat karşılığı inşaat sözleşmeleridir. Bu sözleşmeler önemli fırsatlar sunarken, aynı zamanda çeşitli uyuşmazlıkları ve hukuki riskleri de beraberinde getiriyor. Ekonomik dalgalanmalar ve inşaat sektöründeki değişken koşullar da bu riskleri artırabiliyor. Bu yazıda, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sık karşılaşılan hataları ve bu riskleri azaltmaya dair temel noktaları ele aldık.
1. Sık Yapılan Hatalar Neler?
1.1 Belirsiz Şartlar
Sözleşmenin hazırlanma aşamasında önemli hususların ve mevcutta var olmayan ancak gelecekte ortaya çıkabilecek durumların belirsiz bırakılmasını birçok uyuşmazlığın altında yatan sebep olarak görebiliriz. Teslim tarihi, paylaşım oranları, ek masrafların (örneğin, ruhsat ücretleri, altyapı giderleri veya belediye harçları) kimin tarafından karşılanacağı ve gecikme durumları gibi temel unsurlar detaylı bir şekilde tanımlanmadan sözleşmeler imzalandığını sıkça görmekteyiz. Bunun başlıca sebeplerinden biri olarak detaysız ve spesifik olmayan matbu sözleşmelerin kullanılması gösterilebilir. Bu durum, projenin ilerleyen aşamalarında taraflar arasında ciddi bir güven krizine yol açabiliyor. Örneğin, müteahhit ek maliyetleri arsa sahibine yüklemeye çalışırken, arsa sahibi bunu kabul etmeyebiliyor ve bu belirsizlik, sözlü anlaşmazlıkların ötesine geçerek hukuki çekişmelere dönüşebiliyor. Tarafların genellikle sürecin başında iyimser bir yaklaşımla hareket etmesi, bu tür detayların göz ardı edilmesine neden olmaktadır.
1.2 Tapu ve İmar Durumunun Yetersiz İncelenmesi
İkinci bir yaygın hata olarak, taşınmazın bulunduğu bölgedeki tapu ve imar durumunun yeterince araştırılmadan sözleşmenin imza aşamasına geçilmesini örnek verebiliriz. Arsa üzerinde ipotek, haciz, imar kısıtlaması, ortaklık veya başka hukuki engellerin varlığına ilişkin imza öncesi detaylı bir inceleme yapılmazsa proje başladıktan sonra ortaya çıkan bir eksiklik veya usulsüzlük taraflar için katlanılamaz sonuçlara yol açabilmektedir. Örneğin, bir arsa imar planında belirtilenden farklı bir kullanım alanına sahipse veya üzerinde çözülmemiş bir miras paylaşımı sorunu varsa, müteahhit projeyi ilerletemeyebilir ve arsa sahibi beklenmedik bir hukuki süreçle karşı karşıya kalabilir. Bu hata, genellikle tarafların henüz teknik ve hukuki detaylara tamamen hâkim olmadan süreci hızlandırmak için aceleci davranmasından kaynaklanmaktadır.
1.3 Cezai Şartların Eksikliği
Cezai şartların sözleşmelerde yer almamasını üçüncü bir yaygın hata olarak değerlendirebiliriz. Projenin zamanında teslim edilmemesi, tarafların sonradan vazgeçmesi ya da taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi durumlar için yaptırımlar öngörülmediğinde, taraflar için rahat bir zemin oluştuğu için sıklıkla bu tür aksaklıklar ile karşılaşıldığını görmekteyiz. Örneğin, bir müteahhit projeyi yarım bırakırsa ve sözleşmede bu duruma yönelik bir tazminat maddesi yoksa, arsa sahibi maddi kaybını hakkaniyetli bir şekilde telafi edememe durumunda kalabilir. Benzer şekilde, arsa sahibinin ani bir kararla projeden çekilmesi, müteahhidi zor durumda bırakabiliyor. Bu eksiklik, tarafların haklarını korumasını zorlaştırmakla beraber uyuşmazlıkların çözümünü uzun yargı süreçlerine bırakmaktadır.
2. Riskleri Azaltmanın Yolları
2.1 Açık ve Ayrıntılı Maddeler
Bu yazımızda belirttiğimiz ve diğer birçok hatanın çözüm yolu açık ve ayrıntılı maddeler içeren bir sözleşme hazırlanmasından geçmektedir. Bir sözleşmenin en önemli niteliği sözleşme konusu işle ilgili her şeyin detaylıca belirlenip her ihtimalin değerlendirilmesidir. Teslim tarihi, paylaşım oranları ve masraflar gibi temel unsurların yanında teknik ekler (proje planları, zaman çizelgesi, teknik şartname) de detaylıca belirlenmelidir. Sözleşmenin içerisindeki tüm hususların detaylıca ve net ifadelerle belirlenmesi tarafların haklarını güvence altına alır ve tarafların beklentilerini netleştirip ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer; çünkü yazılı ve ayrıntılı bir sözleşme, sözlü taahhütlerden çok daha bağlayıcıdır.
2.2 Sözleşme Öncesi Detaylı Araştırma
Arsa sahipleri ve müteahhitler, imza atmadan önce arsanın tapu kaydını, imar durumunu, varsa üzerindeki hukuki kısıtlamaları ve müteahhidin mali yeterliliğini, önceki projelerindeki performansını kapsamlı bir şekilde değerlendirmelidir. Bu tür bir hukuki ve teknik denetim, ileride çıkabilecek birçok sorunu önleyebilir. Ayrıca, arsa için alınmış eski bir imar planı varsa, bunun güncel durumu belediyeden teyit edilmelidir; çünkü imar değişiklikleri projenin kapsamını tamamen değiştirebilir. Bu tür araştırmalar özenle yapıldığı taktirde tarafların bilinçli bir şekilde hareket etmesini sağlar ve gelecekte külfetli sürprizlerle karşılaşma ihtimalini azaltır.
2.3 Esneklik ve Denge
Sözleşme hazırlanırken tarafların durumlarına göre esneklik ve denge sağlayan bir yaklaşım benimsemek, tarafların yaşayabileceği uyuşmazlıkları önlemede güçlü bir araç olarak belirlenebilir. Daha önce belirttiğimiz üzere sözleşmeler, yalnızca mevcut koşulları değil, ileride oluşabilecek değişiklikleri ve uyuşmazlıkları da göz önünde bulundurarak hazırlanmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uzun vadeli projeler olduğundan, ekonomik koşullar veya piyasa dinamikleri süreç içinde değişebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasını mümkün kılmaktadır. Ancak sözleşmeye dahil edilen uyarlama hükümleri bahsettiğimiz esneklik ve denge ölçütüyle taraflar için daha koruyucu bir çerçeve oluşturabilir. Örneğin, inşaat maliyetlerindeki ani artışlar, arsa değerindeki dalgalanmalar veya beklenmedik teknik zorluklar gibi durumlarda taraflarca müzakere edileceğine ilişkin hükümler yazılarak tarafların korunması sağlanabilir. Bu tür bir esneklik, uzun vadeli iş birliğinin sürdürülebilirliğini artırıp ve tarafların değişen koşullara uyum sağlamasını kolaylaştırmaktadır.
3. Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ve müteahhitler için büyük potansiyel barındırırken, bu potansiyelin sorunsuz bir şekilde değerlendirilmesi dikkatli bir hazırlık sürecine bağlıdır. Sözleşmelerin hukuki danışman yardımıyla hazırlanıp imzalanması, belirsiz şartlardan kaçınılıp her maddenin açık ve ayrıntılı yazılması, tapu ve imar durumunun detaylıca incelenmesi, cezai şartların düzenlenmesi ve değişen koşullara uyum sağlayacak mekanizmalar oluşturulması hem hukuki hem de pratik riskleri azaltır.
İsmail Ekmen
Ortak
Asist Hukuk Bürosu
“Bu not yürürlükteki hukuk uyarınca ve yalnızca bilgilendirme amaçlı olarak hazırlanmıştır. Bu not herhangi bir hukuki görüş içermemektedir.”
